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19 de Febrero, 2010


Mall y más Mall, no está Mal

No cabe duda que la construcción se constituirá, por sexto año consecutivo, en uno de los principales pilares del desarrollo económico de Perú. Y es que pese a los efectos de la crisis financiera global en el aparato productivo, el sector construcción salió airoso de este embate y es uno de los pocos que alcanzó resultados positivos en 2009. Pues hay buenas noticias, la construcción continuará su tendencia creciente este año 2010. El mayor acceso al crédito sumado a la mayor oferta existente en diferentes zonas de Lima y provincias hace prever que 2010 será muy interesante para el sector.

Hay un dicho en la tauromaquia que dice: "no hay quinto malo", pues Malls Perú abrirá su sexto centro comercial el 2010. La empresa de centros comerciales del grupo Falabella que opera cinco complejos comerciales en Lima y provincias, el 15 de julio del año pasado puso la primera piedra del que será su sexto proyecto, el Marsano Open Plaza, que abriría sus puertas en el primer semestre del 2010.

El proyecto, Ubicado en el cruce de las avenidas Primavera y Tomás Marsano, sobre un terreno de 30,000 m2, el Marsano Open Plaza demandará una inversión de US$100 millones e incluirá sus tres grandes formatos comerciales del grupo chileno: la tienda por departamentos Saga Falabella, la tienda de mejoramiento del hogar Sodimac y un hipermercado Tottus. Pero eso no es todo, pues a diferencia de otros proyectos de Malls Perú, este tiene mayores dimensiones (casi 120,000 m2) y una oferta más diversa, que incluye un complejo de cines, más de 80 tiendas menores y un impresionante estacionamiento para 1,200 vehículos. Esta obra está programada para nueve meses, de manera que abrirá sus puertas en abril del 2010. Al terminar su primer año de operaciones, se estima que el Marsano Open Plaza genere ventas por US$180 millones y capte una afluencia de 1.2 millones de visitantes al mes. Su construcción creará 8,000 empleos directos e indirectos, y en su etapa de operación generará otros 4,000 empleos. En definitiva, es la inversión más importante del grupo Falabella en el Perú, contrasta con las inversiones que Malls Perú realizó el año pasado, cuando invirtió US$66 millones en la construcción de centros comerciales en Trujillo (Los Jardines) y el Callao, así como en la ampliación de su centro comercial de Atocongo. Ver ubicación.

Qué pasa en provincias
Bueno, Open Plaza aún afina su puntería a Piura, donde a fines de este año iniciaría la construcción de un nuevo proyecto comercial sobre un área de 50,000 m2 y con una inversión superior a los US$30 millones. Asimismo, ya deben estar analizando proyectos de la cadena a ciudades como Huacho, Chimbote, Arequipa, Tacna, Cajamarca y Huancayo. Con estudios de mercado cuasi terminados, se puede afirmar que deben estar en la etapa de evaluación económico financiera. Al cierre del 2009 esta cadena que opera los complejos de Malls Perú en San Miguel, Chiclayo, Atocongo, Trujillo y el Callao, cerro el año con algo menos de US$340 millones. Si a ello se suma la nueva tienda, la cadena alcanzaría a fines del 2010 ventas aprox. por US$520 millones.

Ahora Cusco
Inmobiliaria Puerta del Sol espera iniciar en mayo de este año la construcción del primer centro comercial en la ciudad del Cusco, que demandará una inversión de 130 millones de nuevos soles. A la fecha se está a la espera de que la Municipalidad del Cusco apruebe el cambio de zonificación del inmueble de propiedad del Arzobispado del Cusco, donde se ubica el Seminario San Antonio Abad. Hace más de un año presentaron el expediente respectivo y, al no haber obtenido respuesta, lo presentaron nuevamente en octubre pasado. Se comenta que los informes cuentan con la opinión favorable de los arquitectos e ingenieros de la municipalidad, cumplen con todos los requisitos, pareciera que se trata más de una decisión política. Si en la próxima sesión de Consejo Municipal se obtuviera la aprobación, se presentaría en marzo el anteproyecto para obtener la licencia de construcción y empezar las obras en mayo. De mantenerse esos plazos se estima iniciar operaciones en diciembre para las fiestas de fin de año.

El proyecto se ubicará frente a las avenidas de La Cultura y Collasuyo, en medio de los distritos de mayor población, como son Cusco, Santiago, Wanchaq, San Sebastián y San Jerónimo, y cerca de los barrios de mayor poder adquisitivo de la ciudad. Como se mencionó, la construcción del centro comercial demandará una inversión de 130 millones de soles, pero se estima que los cientos de locatarios que se instalarán invertirían aproximadamente 150 millones de Nuevos soles para el acondicionamiento de las tiendas. El centro comercial Puerta del Sol contará con aproximadamente 90,000 metros cuadrados de área techada, tiendas por departamento, supermercado, home center, ocho salas de cine, locales intermedios, patio de comidas, bancos, locales menores, área de entretenimiento infantil, zona de eventos, estacionamientos, servicios y, algo inusual en este tipo de productos inmobiliarios, se incorporará una parroquia. Se estima alcanzar ventas anuales por 300 millones de soles y 500 mil visitas al mes. Además, su construcción generaría 2,000 empleos directos y 8,000 indirectos y una vez que empiece a operar generaría 8,000 empleos directos e indirectos.

¿Cómo negoció el arzobispado?.
Bueno, adicionalmente Inmobiliaria Puerta del Sol se ha comprometido a construir un centro parroquial que incluye un templo con capacidad para 400 personas sentadas, sobre un terreno ubicado en la avenida de La Cultura. También construirá un nuevo seminario acorde con las necesidades actuales y el Archivo Arquidiocesano sobre un terreno que será adquirido con tal propósito. Y eso no es todo, al término del contrato el centro comercial y sus construcciones serán de propiedad del Arzobispado del Cusco. ¡ Buen negocio Padre...!.

Reflexión final
En Perú hay casi 30 centros comerciales, entre malls, power center, strip center, CC, etc. Todos construidos con espectaculares acabados y un toque de lujo que impresiona al peruano snobico y que seduce al más pintado viajero extranjero. Esta es la forma estratégica que emplean los inversionistas para fidelizar a sus clientes, quienes exigimos cada vez más calidad. Si no veamos algunas fotos del Real Plaza Huancayo, sí en Huancayo la 8va ciudad en población en Perú, asentada en la sierra central a 3250 msnm. Veamos algunas fotos: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8,. 9, 10.11, 12, 13, 14, 15. Ahí na má...

Hace más de 20 años, la evaluación de un proyecto de inversión se hacía siempre y cuando se tenga demanda insatisfecha, es decir, cantidad de mercado que no es abastecida o atendida por la oferta en operación. Ahora, desde la teoría de la competencia y el libre mercado, se hace un proyecto de inversión utilizando estrategias que permitan al proyecto "robar clientes" de la competencia para luego fidelizarlos y una vez hecho esto mejorar los productos y servicios mediante la innovación y la creatividad. Es decir, tener clientes para siempre.

Sin embargo, así como en finanzas las personas naturales o jurídicas se pueden sobre endeudar, y esto no es bueno. En proyectos de inversión hay una superposición de mercados todos con demandas ya copadas, de tal manera que uno gana cuando el otro pierde. Actualmente, el crecimiento vegetativo de la población no tiene la velocidad para justificar la sobreoferta de los mall. Se está apostando por el franco crecimiento que se viene y, al parecer, sería una realidad. Crecimiento, migración y reestructuración de los niveles socio económicos.

Por otro lado, estos proyectos inmobiliarios no son negocios económicos, en el que se busca un resultado a corto plazo y se venden las propiedades. Son negocios financieros donde las utilidades se miden calculando un valor actual neto (VAN) y la rentabilidad calculando una tasa interna de retorno (TIR) y además las unidades inmobiliarias se alquilan. Por ello el éxito de estos proyectos radica en la sostenibilidad de sus flujos y la medición del riesgo. Entonces, este tipo de proyectos los puedo vender negociando los VAN con los que cuento a una determinada tasa de riesgo.

Bueno ya somos una plaza que financieramente está en las grandes ligas. Lo que pasa es que, con el Grado de Inversión, nos convertimos en una plaza atractiva e importante para inversores corporativos con horizontes de más de 15 años que como evalúan los inversionistas del sur.

Y lógicamente esto no es todo, la próxima semana hablaremos mucho más sobre el inventario de malls en Perú.


Por Ms. Carlos Vargas Cárdenas - 19 de Febrero, 2010, 18:59, Categoría: Construcción
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