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Si tuviéramos la oportunidad de preguntar a los constructores en Perú,
qué quisieran saber sobre el futuro del denominado boom de la
construcción, casi tenemos la certeza que muchos de ellos preguntarán si
habrá una burbuja inmobiliaria y si la habrá cuando será y en qué
condiciones se dará.
Bueno, la respuesta es que sí, la habrá y la empezaremos a ver el
próximo año y en condiciones de menor impacto que en otras
latitudes, depende de cómo terminemos este fin de año. Sin embargo, la
buena noticia es que a diferencia de otras burbujas inmobiliarias que
han impactado de manera fúnebre en otros países, pero su efecto se dará
en algunas categorías o segmentos de negocios inmobiliarios.
 Debemos
aclarar que la definición de una burbuja inmobiliaria esta más
relacionado a lo fácil que es lograr un financiamiento para adquirir un
departamento y que luego dejaríamos de pagar. No es nuestro caso, porque la aprobación
del crédito hipotecario en todas las
instituciones financieras peruanas pasan por varios filtros y además porque en nuestro mercado difícilmente se puede solicitar un crédito adicional de libre
disponibilidad en los casos que las propiedades tengan un mayor valor a
lo planteado inicialmente.
Lo que si existen son oportunistas que compran departamentos en planos, adquieren el crédito pagando el 10% y algunas cuotas,
para luego venderlos cuando ya se encuentra terminado teniendo como utilidad el diferencial
de precios. Este artículo va orientado más por el lado de la sobre
oferta inmobiliaria.
El sistema financiero peruano ha creado las condiciones para facilitar
desarrollo inmobiliario a distintas escalas y en términos generales está
caminando bastante bien y sin contratiempos por un tema de
competitividad entre ellos, los bancos. Porque ahora, sino te gusta el
banco, pues te cambias, como dirían nuestras hijas, "en wuan". Tenemos bancos
de todos los tamaños, cantidades, calidades, colores y sabores, para ser
recalcitrantes.
Cuál es entonces nuestra hipótesis: Lo que está sucediendo es que la
matriz del negocio inmobiliario en el Perú está sujeta a determinados
factores que limitan de manera relevante la creación de nuevos productos
inmobiliarios lo que lleva a los promotores y constructores
prácticamente a seguir replicando y replicando soluciones que en un
plazo muy corto saturarán el mercado de manera inexorable.
A continuación daremos algunos alcances para sustentar esta hipótesis:
En primer lugar está el reglamento nacional de construcciones, que en la
práctica define los tipos de vivienda y otras tipologías de proyectos
que se pueden desarrollar y sus configuraciones, los mismos que están
con muchas limitaciones. No incorpora la nueva tecnología y servicios en
la construcción moderna, se ha quedado en el siglo anterior. Los nuevos
usos, costumbres, gustos y preferencias de los consumidores finales, se
hacen evidentes cuando no encontramos marco jurídico que permita
rápidamente gestionar cambios de tipo tecnológico.
En segundo lugar, la ley de municipalidades que les da a los municipios
la facultad para manejarse como repúblicas independientes, es decir,
cada distrito no tiene opción de concertar a nivel metropolitano, para
generar una política corporativa de lineamientos arquitectónicos y de
servicios acorde a su crecimiento y bajo las futuras necesidades de la
población, no solo a su crecimiento, sino también, a sus nuevos usos y
costumbres, que van cambiando y, hoy, de manera dramática por medio de
la tecnología. Esta condición prácticamente inhabilita la posibilidad de
crear planes a nivel de toda la ciudad en temas de vialidad,
zonificación, políticas integrales para manejos del espacio público y
la proyección de la ciudad en los próximos años.
Un tercer punto es que el ministerio de vivienda, que tiene una
incapacidad inherente para promover leyes que permitan el desarrollo
inmobiliario por el desconocimiento de las invariantes que gobiernan el
mercado, aunado a la ineficiencia para implementar de manera definitiva
normas ejecutivas que simplifiquen los procesos para asegurar proyectos
en corto plazo y garantizarlos en el largo plazo. Esto es un tema del
ejecutivo, pero también hay que agilizar el cambio.
Y por último, un mea culpa, los colegios profesionales hasta ahora no
han logrado interpretar las nuevas necesidades inmobiliarias del mercado
cambiante y siguen y siguen actuando de la misma manera como se revisaban
proyectos hace treinta años con sesiones una vez por semana y con las
mismas prácticas que cuando se presentaban menos del 10% de proyectos
que ahora. El colegio de arquitectos, para muchos profesionales, se ha
convertido en una institución paquidérmica y arcaica que con sentido
tergiversado de la defensa del gremio, se enfrenta a los constructores y
promotores inmobiliarios en vez de convertirlos en sus aliados
estratégicos y socios en el cambio. El Colegio de Ingenieros, deja pasar
de manera cómplice aspectos técnicos que no tienen sustento en la
ciencia y que pone en grave riesgo al normal desenvolvimiento de la
actividad económica en las personas jurídicas. Casas donde vivían menos
de diez personas, ahora se han convertido en cuarenta unidades
inmobiliarias con poco menos de doscientas personas viviendo en el mismo
terreno, pero en una construcción vertical que necesita más servicios de
agua, desagüe, teléfono, internet, cable, voip, etc. La ciudad no estuvo
diseñada para esta avalancha de personas que están hacinadas en el
tiempo.
Como decíamos, las revisiones por los delegados de los distintos colegios profesionales,
normalmente, se dan una vez a la semana y son el ojo de la aguja por la cual pasa
toda la arquitectura e ingeniería civil formal; es decir, esto es un
verdadero, como diría Eliyahu Goldratt, "cuello de botella". Pero, no es
el único cuello de botella, es necesario agregar además que la actividad inmobiliaria no se da de
una forma homogénea; sólo en Lima, la inversión se concentra en 6 ó 7
distritos y el resto de la ciudad no se mueve a la misma velocidad por
una incapacidad de algunos gobiernos municipales de crear expectativas
sobre los inversionistas para atraer proyectos; esto pasa también en
provincias, la actividad constructora está localizada y concentrada en
ciertas áreas de la ciudad, ubicaciones que son "tradicionalmente
atractivas".
Definitivamente, sin planeamiento nada es posible, la anarquía urbana es la constante.
Lo que pasa es que la planificación en base al registro histórico, no te
dice nada de tu futuro probable.
No se necesita se un futurólogo ni tener una suspicaz intuición
celestial, para darse cuenta que, el mercado de seguir así, la Burbuja
Inmobiliaria golpeará varios segmentos de mercado que serán sobre
ofertados el próximo año. Según algunos especialistas en el tema en
Lima, los más afectados serán proyectos de oficinas en Surco y San Isidro en formatos
de más de 200 m2 y departamentos entre 100 m2 y 200 m2 m2 en las
zonas de Miraflores, Jesús Maria y San Borja. en provincias creemos que
afectará a oficinas en venta más que en alquiler y en departamentos cuya
ubicación se concentra e zonas de alta competencia en formatos de 90 m2
a 120 m2. También, hay una clara tendencia que el mercado de
departamentos está migrando a casas en condominios con modernos
servicios, mucha seguridad y dos vehículos por familia. Los productos inmobiliarios destinados a vivienda
sin acabados en zonas no tradicionales y oficinas de formato pequeño
podrán encontrar un mercado si pueden controlar el valor de venta,
reduciendo la utilidad pero obteniendo rotación.
 Sin
embargo, todavía hay espacio para emprendimientos desarrollados para la venta de
lotes de formato pequeño.
En centros comerciales todavía hay mucho por hacer, pero en formatos
pequeños y orientados a mercados vecinales. Los Strip Centers son una
muy buena alternativa en provincias. Ahí donde le falta mercado para el
gran centro comercial, esta alternativa de menos de una hectárea en
terreno y usando tiendas de abarrotes y servicios de calidad, es la
moderna tienda de barrio a una escala en crecimiento. Los Stripcenters
pertenecen a la nueva generación de centros comerciales donde los metros
cuadrados son administrados y promovidos. Estos proyectos no son
vendidos. Cuando uno decide hacer un Stripcenter es importante partir de
una tienda ancla. Para este tipo de proyectos el ancla natural es en
definitiva un supermercado. En EEUU el 80 % de los centros comerciales
son Stripcenters anclados en supermercados. Es un formato que les
funciona y funcionará aquí también.
La pregunta clave ahora es: ¿Como darle sostenibilidad al desarrollo
inmobiliario en nuestro país?. Bueno, tenemos que hacer cambios
relevantes en materia de marco jurídico. La ley de municipalidades debe
ser modificada para darle fuerza a un ente que permita un planeamiento
más integral. Otro aspecto importante es la visión de los promotores
inmobiliarios, pasar de negocio económico a negocio financiero, es la
clave. Proyectos donde vendas flujos de caja más que estructuras de
concreto armado, donde la negociación se centre en el spread, más que en
una utilidad a la venta y donde la Titulización forma parte de tu
cultura financiera, más que el sobregiro para capital de trabajo.
Dar seguridad jurídica a los proyectos para que cuenten con un mayor
plazo y crear una normativa que permita asegurar las condiciones en
macro proyectos, para promover la trasformación organizada de la ciudad
en gran escala a través de la inversión privada; es una tarea que
todavía ni iniciamos. No olvidemos que los macro proyectos con seguridad
jurídica son la llave para darle sostenibilidad al desarrollo
inmobiliario en nuestro país.
Otro tema no menos importante es la modificación del Reglamente Nacional de
Construcciones (RNC) para promover la
creación de nuevas tipologías arquitectónicas en vivienda, comercio y
servicio y le permita al inversionista crear productos inmobiliarios
nuevos y más especializados de acuerdo a las distintas realidades de las
ciudades. Las fuentes de energía eólica, fotovoltaica y otras deben
estar presentes en el concepto de domótica que es lo que se viene y cada
vez a menor costo, claro...depende de la masificación de la tecnología,
pero hay que estar listos.
El ampliar los stocks inmobiliarios a nivel de zonificación, permitirá que
las ciudades cuenten con más áreas para desarrollar proyectos comerciales y
servicios de calidad. Esto lleva al tema de cambiar el viejo paradigma
de ciudades dormitorio, aquellas áreas destinadas a vivienda urbana,
dejando de lado la generación de actividades económicas locales, debemos
emprender con ciudades con servicios múltiples que disminuirían gastos a
las familias dejándolas con mayor margen para la inversión generando,
por ende, desarrollo local. Es decir, debemos ya iniciar un pensamiento
de metrópoli más que de una ciudad grande. Porque..., qué nos merecemos,
una ciudad grande o una gran ciudad. Debemos decidir, pero pronto.
Ms. Carlos Vargas Cárdenas
Dra. Janett Mostacero Llerena
Consultores en Proyectos
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