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Construcción


¿Una nueva burbuja Inmobiliaria?

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Si tuviéramos la oportunidad de preguntar a los constructores en Perú, qué quisieran saber sobre el futuro del denominado boom de la construcción, casi tenemos la certeza que muchos de ellos preguntarán si habrá una burbuja inmobiliaria y si la habrá cuando será y en qué condiciones se dará.

Bueno, la respuesta es que sí, la habrá y la empezaremos a ver el próximo año y en condiciones de  menor impacto que en otras latitudes, depende de cómo terminemos este fin de año. Sin embargo, la buena noticia es que a diferencia de otras burbujas inmobiliarias que han impactado de manera fúnebre en otros países, pero su efecto se dará en algunas categorías o segmentos de negocios inmobiliarios.

Debemos aclarar que la definición de una burbuja inmobiliaria esta más relacionado a lo fácil que es lograr un financiamiento para adquirir un departamento y que luego dejaríamos de pagar. No es nuestro caso, porque la aprobación del crédito hipotecario en todas las instituciones financieras peruanas pasan por varios filtros y además porque en nuestro mercado difícilmente se puede solicitar un crédito adicional de libre disponibilidad en los casos que las propiedades tengan un mayor valor a lo planteado inicialmente. Lo que si existen son oportunistas que compran departamentos en planos, adquieren el crédito pagando el 10% y algunas cuotas, para luego venderlos cuando ya se encuentra terminado teniendo como utilidad el diferencial de precios. Este artículo va orientado más por el lado de la sobre oferta inmobiliaria.

El sistema financiero peruano ha creado las condiciones para facilitar desarrollo inmobiliario a distintas escalas y en términos generales está caminando bastante bien y sin contratiempos por un tema de competitividad entre ellos, los bancos. Porque ahora, sino te gusta el banco, pues te cambias, como dirían nuestras hijas, "en wuan". Tenemos bancos de todos los tamaños, cantidades, calidades, colores y sabores, para ser recalcitrantes.

Cuál es entonces nuestra hipótesis: Lo que está sucediendo es que la matriz del negocio inmobiliario en el Perú está sujeta a determinados factores que limitan de manera relevante la creación de nuevos productos inmobiliarios lo que lleva a los promotores y constructores prácticamente a seguir replicando y replicando soluciones que en un plazo muy corto saturarán el mercado de manera inexorable.

A continuación daremos algunos alcances para sustentar esta hipótesis:

En primer lugar está el reglamento nacional de construcciones, que en la práctica define los tipos de vivienda y otras tipologías de proyectos que se pueden desarrollar y sus configuraciones, los mismos que están con muchas limitaciones. No incorpora la nueva tecnología y servicios en la construcción moderna, se ha quedado en el siglo anterior. Los nuevos usos, costumbres, gustos y preferencias de los consumidores finales, se hacen evidentes cuando no encontramos marco jurídico que permita rápidamente gestionar cambios de tipo tecnológico.

En segundo lugar, la ley de municipalidades que les da a los municipios la facultad para manejarse como repúblicas independientes, es decir, cada distrito no tiene opción de concertar a nivel metropolitano, para generar una política corporativa de lineamientos arquitectónicos y de servicios acorde a su crecimiento y bajo las futuras necesidades de la población, no solo a su crecimiento, sino también, a sus nuevos usos y costumbres, que van cambiando y, hoy, de manera dramática por medio de la tecnología. Esta condición prácticamente inhabilita la posibilidad de crear planes a nivel de toda la ciudad en temas de vialidad, zonificación, políticas integrales para manejos del espacio público y la proyección de la ciudad en los próximos años.

Un tercer punto es que el ministerio de vivienda, que tiene una incapacidad inherente para promover leyes que permitan el desarrollo inmobiliario por el desconocimiento de las invariantes que gobiernan el mercado, aunado a la ineficiencia para implementar de manera definitiva normas ejecutivas que simplifiquen los procesos para asegurar proyectos en corto plazo y garantizarlos en el largo plazo. Esto es un tema del ejecutivo, pero también hay que agilizar el cambio.

Y por último, un mea culpa, los colegios profesionales hasta ahora no han logrado interpretar las nuevas necesidades inmobiliarias del mercado cambiante y siguen y siguen actuando de la misma manera como se revisaban proyectos hace treinta años con sesiones una vez por semana y con las mismas prácticas que cuando se presentaban menos del 10% de proyectos que ahora. El colegio de arquitectos, para muchos profesionales, se ha convertido en una institución paquidérmica y arcaica que con sentido tergiversado de la defensa del gremio, se enfrenta a los constructores y promotores inmobiliarios en vez de convertirlos en sus aliados estratégicos y socios en el cambio. El Colegio de Ingenieros, deja pasar de manera cómplice aspectos técnicos que no tienen sustento en la ciencia y que pone en grave riesgo al normal desenvolvimiento de la actividad económica en las personas jurídicas. Casas donde vivían menos de diez personas, ahora se han convertido en cuarenta unidades inmobiliarias con poco menos de doscientas personas viviendo en el mismo terreno, pero en una construcción vertical que necesita más servicios de agua, desagüe, teléfono, internet, cable, voip, etc. La ciudad no estuvo diseñada para esta avalancha de personas que están hacinadas en el tiempo.

Como decíamos, las revisiones por los delegados de los distintos colegios profesionales, normalmente, se dan una vez a la semana y son el ojo de la aguja por la cual pasa toda la arquitectura e ingeniería civil formal; es decir, esto es un verdadero, como diría Eliyahu Goldratt, "cuello de botella". Pero, no es el único cuello de botella, es necesario agregar además que la actividad inmobiliaria no se da de una forma homogénea; sólo en Lima, la inversión se concentra en 6 ó 7 distritos y el resto de la ciudad no se mueve a la misma velocidad por una incapacidad de algunos gobiernos municipales de crear expectativas sobre los inversionistas para atraer proyectos; esto pasa también en provincias, la actividad constructora está localizada y concentrada en ciertas áreas de la ciudad, ubicaciones que son "tradicionalmente atractivas".

Definitivamente, sin planeamiento nada es posible, la anarquía urbana es la constante. Lo que pasa es que la planificación en base al registro histórico, no te dice nada de tu futuro probable.

No se necesita se un futurólogo ni tener una suspicaz intuición celestial, para darse cuenta que, el mercado de seguir así, la Burbuja Inmobiliaria golpeará varios segmentos de mercado que serán sobre ofertados el próximo año. Según algunos especialistas en el tema en Lima, los más afectados serán proyectos de oficinas en Surco y San Isidro en formatos de más de 200 m2 y departamentos entre 100 m2 y 200 m2 m2 en las zonas de Miraflores, Jesús Maria y San Borja. en provincias creemos que afectará a oficinas en venta más que en alquiler y en departamentos cuya ubicación se concentra e zonas de alta competencia en formatos de 90 m2 a 120 m2. También, hay una clara tendencia que el mercado de departamentos está migrando a casas en condominios con modernos servicios, mucha seguridad y dos vehículos por familia. Los productos inmobiliarios destinados a vivienda sin acabados en zonas no tradicionales y oficinas de formato pequeño podrán encontrar un mercado si pueden controlar el valor de venta, reduciendo la utilidad pero obteniendo rotación.

Sin embargo, todavía hay espacio para emprendimientos desarrollados para la venta de lotes de formato pequeño. En centros comerciales todavía hay mucho por hacer, pero en formatos pequeños y orientados a mercados vecinales. Los Strip Centers son una muy buena alternativa en provincias. Ahí donde le falta mercado para el gran centro comercial, esta alternativa de menos de una hectárea en terreno y usando tiendas de abarrotes y servicios de calidad, es la moderna tienda de barrio a una escala en crecimiento. Los Stripcenters pertenecen a la nueva generación de centros comerciales donde los metros cuadrados son administrados y promovidos. Estos proyectos no son vendidos. Cuando uno decide hacer un Stripcenter es importante partir de una tienda ancla. Para este tipo de proyectos el ancla natural es en definitiva un supermercado. En EEUU el 80 % de los centros comerciales son Stripcenters anclados en supermercados. Es un formato que les funciona y funcionará aquí también.

La pregunta clave ahora es: ¿Como darle sostenibilidad al desarrollo inmobiliario en nuestro país?. Bueno, tenemos que hacer cambios relevantes en materia de marco jurídico. La ley de municipalidades debe ser modificada para darle fuerza a un ente que permita un planeamiento más integral. Otro aspecto importante es la visión de los promotores inmobiliarios, pasar de negocio económico a negocio financiero, es la clave. Proyectos donde vendas flujos de caja más que estructuras de concreto armado, donde la negociación se centre en el spread, más que en una utilidad a la venta y donde la Titulización forma parte de tu cultura financiera, más que el sobregiro para capital de trabajo.

Dar seguridad jurídica a los proyectos para que cuenten con un mayor plazo y crear una normativa que permita asegurar las condiciones en macro proyectos, para promover la trasformación organizada de la ciudad en gran escala a través de la inversión privada; es una tarea que todavía ni iniciamos. No olvidemos que los macro proyectos con seguridad jurídica son la llave para darle sostenibilidad al desarrollo inmobiliario en nuestro país.

Otro tema no menos importante es la modificación del Reglamente Nacional de Construcciones (RNC) para promover la creación de nuevas tipologías arquitectónicas en vivienda, comercio y servicio y le permita al inversionista crear productos inmobiliarios nuevos y más especializados de acuerdo a las distintas realidades de las ciudades. Las fuentes de energía eólica, fotovoltaica y otras deben estar presentes en el concepto de domótica que es lo que se viene y cada vez a menor costo, claro...depende de la masificación de la tecnología, pero hay que estar listos.

El ampliar los stocks inmobiliarios a nivel de zonificación, permitirá que las ciudades cuenten con más áreas para desarrollar proyectos comerciales y servicios de calidad. Esto lleva al tema de cambiar el viejo paradigma de ciudades dormitorio, aquellas áreas destinadas a vivienda urbana, dejando de lado la generación de actividades económicas locales, debemos emprender con ciudades con servicios múltiples que disminuirían gastos a las familias dejándolas con mayor margen para la inversión generando, por ende, desarrollo local. Es decir, debemos ya iniciar un pensamiento de metrópoli más que de una ciudad grande. Porque..., qué nos merecemos, una ciudad grande o una gran ciudad. Debemos decidir, pero pronto.


Ms. Carlos Vargas Cárdenas
Dra. Janett Mostacero Llerena
Consultores en Proyectos
 

Por Ms. Carlos Vargas Cárdenas - 7 de Octubre, 2010, 13:59, Categoría: Construcción
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LEED y la Construcción Eco-amigable

Actualmente, los temas ambientales son de gran importancia mundial, especialmente en lo que se refiere al uso de energías renovables como la fotovoltaica, la energía eólica, la energía geotérmica, la energía mareomotriz, la energía undimotriz, etc. Sin embargo, hay más que involucra a la nueva filosofía en la construcción moderna, la reducción de gases atmosféricos de efecto invernadero.

A pesar de que el funcionamiento adecuado del efecto invernadero mantiene a la población mundial exenta de congelarse, el incremento en los gases del efecto invernadero creados por el hombre (vapor de agua, dióxido de carbono, oxido nitroso y gas metano, por ejemplo) ha atrapado más energía dentro de la tierra, que puede causar un sobrecalentamiento mundial con sus consecuentes problemas para los humanos, plantas y animales. Debido a estos efectos, el clima y las temperaturas inevitablemente tienden a cambiar.

En los Estados Unidos, la arquitectura verde o construcción eco-amigable rápidamente se está introduciendo dentro de las prácticas de construcción. Muchos estados y gobiernos municipales, así como el gobierno federal, han jugado un papel importante para promover esta tendencia. Aproximadamente 50 programas de construcción de edificios verdes han sido iniciados por gobiernos estatales y municipales dentro de los Estados Unidos, incluyendo a ciudades como Nueva York, Chicago, Los Ángeles, Seattle, Portland y San Francisco. En Europa esta filosofía dio inicio a una nueva cultura en la arquitectura y la ingeniería civil.

Muchos inversionistas, propietarios de edificios, diseñadores, ingenieros civiles y contratistas alrededor del mundo están trabajando sobre las mejores prácticas en la Construcción Eco-amigable. Muchos países empezaron programas de Construcción Eco-amigable a principios de los 90"s, por ejemplo: (1) BREEAM, el método de investigación y evaluación ambiental de construcción (Building research environmental assessment method) utilizado en Inglaterra, Nueva Zelanda, Australia, y Canadá; (2) Sistema de etiquetado de producto (Product labeling system), denominado programa de ecoLabeling, utilizado en Alemania, Noruega, Suecia, Finlandia, Islandia y Dinamarca; (3) el software de evaluación de arquitectura verde Gbtool fue desarrollado por el Reto de la Arquitectura Verde y utilizado en Austria, Canadá, Italia, y otros países; (4) el Consejo mundial de arquitectura verde (World green building council, WGBC) utiliza el sistema de calificación Liderazgo en energía y diseño ambiental (Leadership in energy and environmental design, LEED) del Consejo de Arquitectura Verde de los Estados Unidos (U.S. green building council, USGBC) y en la actualidad tiene asociados de Australia, Canadá, India, Japón, México, Nueva Zelanda, Taiwán, Estados Unidos y los Emiratos Árabes Unidos. Existen también consejos emergentes de arquitectura verde que incluyen a países como Brasil, Chile, Grecia, Guatemala, Israel y el Reino Unido.

La definición de edificios "verdes", eco-amigables o eficientes en el uso de recursos es: estructuras que son diseñadas, construidas, renovadas, operadas y demolidas con un mínimo de impacto sobre el medio ambiente. También muestran altos niveles de buen rendimiento económico y de ingeniería, así como ahorro de recursos financieros a través de su "vida útil". En esencia, Construcción Eco-amigable se traduce en la reducción del uso de recursos, minimizar los impactos dañinos al medio ambiente y la creación de ambientes más saludables para la gente. La Construcción Eco-amigable puede incorporar tanto diseño pasivo, de baja tecnología, y activo, sistemas de alta tecnología (diseño de iluminación por luz natural y paneles fotovoltaicos).

En la industria de la calefacción, ventilación y aire acondicionado (HVAC) y dado la naturaleza holística de la Construcción Eco-amigable en su diseño, aplicación y operación, trabajan en conjunto la arquitectura y la ingeniería civil para reducir la carga del edificio. Una vez que los elementos del edificio (elementos verticales columnas, horizontales vigas y coplanares techos, paredes y pisos) están definidos y la estrategia de iluminación se determina, la carga del edificio de los sistemas de HVAC puede ser calculada nuevamente. Una vez realizado esto, el sistema HVAC puede ser seleccionado cuidadosamente para minimizar el uso total de la energía, proporcionar una mejor calidad ambiental de los interiores y un mejor confort para los usuarios de le edificación. Muchos estudios demuestran que la Construcción Eco-amigable no tiene un costo mayor de construcción. Esto proporciona un gran incentivo para construirlos.

HVAC juega un papel muy importante en la industria de la construcción. Las áreas más significativas son: la eficiencia energética de los equipos y sistemas (reducción de los costos de operación), seguido por la selección del refrigerante (reducción del calentamiento global e impacto en la capa de ozono), optimización de los controles (ahorro de energía), calidad del aire en los interiores (un lugar saludable para trabajar y vivir) y controles del ambiente de interiores (temperatura, humedad, velocidad del aire, mejora en la productividad).

¿Qué es LEED?
LEED es un sistema de calificación sencillo de entender y aplicar. Es un estándar reconocido para el diseño, construcción y operación de edificios de alto rendimiento desarrollado por el USGBC. Promueve un enfoque total de sustentabilidad en la construcción, considerando el desempeño en cinco áreas clave: el desarrollo sustentable del sitio de edificación, ahorro en agua, ahorro en energéticos, selección de materiales y calidad ambiental interna.

Existen cuatro niveles de certificación LEED. Los solicitantes deben reunir los requisitos iniciales y acumular puntos sobre varios elementos del diseño de sus construcciones para alcanzar los diversos niveles de certificación existentes. Obteniendo por lo menos 40% de los puntos posibles totales, un proyecto puede alcanzar varios niveles de certificación (certificado, plata, oro o platino).

LEED ha sido aplicado en diferentes áreas dentro de una construcción: (1) para nuevas edificaciones y remodelaciones mayores; (2) para edificios existentes; (3) para interiores comerciales; (4) para la parte interna y exteriores; (5) para el desarrollo de comunidades residenciales; y más recientemente (6) para hogares y para escuelas.

El USGBC, organización no-lucrativa con sede en Washington, D.C., ha diseñado muchos sistemas de calificación para acelerar el movimiento hacia la arquitectura verde. El primero de estos productos, el sistema de calificación LEED-NC (Liderazgo en diseño de energía y ambiente para nuevas construcciones y remodelaciones mayores) continúa avanzando para posicionarse como líder. Gracias al interés de los medios y a profesionales bien acreditados en los procesos LEED, mas propietarios, arquitectos, ingenieros y contratistas tanto del sector privado como público, han adoptado el sistema para edificios de los cuales son dueños, ocupan, operan, construyen, administran, y/o financian.

LEED es uno de los sistemas de evaluación más ampliamente utilizados y que ha recibido mayor impulso. No solamente se ha utilizado en más de los 600 edificios certificados en los 50 estados de la Unión Americana y en 12 países, sino que muchos miembros del Consejo Mundial de Arquitectura Verde lo utilizan como una guía para modificaciones de acuerdo a las prácticas de cada país para diseño, construcción y operación. La razón principal por la cual LEED tomó un papel preponderante en el sistema de calificación de arquitectura verde es que conceptualmente es fácil de entender y mantiene a todo el equipo focalizado sobre el objetivo final. El positivo retorno financiero de la arquitectura verde o Construcción Eco-amigable también ha impulsado al crecimiento acelerado del concepto.

La sustentabilidad es un tema de importancia mundial y el ambiente de la construcción tiene un impacto profundo en nuestro ambiente natural, economía, salud y productividad. Según datos en los Estados Unidos de Norteamérica, los edificios representan el 36% del uso energético y 65% del consumo de electricidad, 30% de las emisiones de gases del efecto invernadero, 30% del consumo de materia prima, 30% de los desperdicios (136 millones de toneladas al año) y 12% del consumo de agua potable. Los grandes avances en la ciencia de la construcción, de la tecnología y de las operaciones, están al alcance de los diseñadores, constructores y propietarios que desean construir de manera verde y maximizar el desempeño tanto económico como el ambiental.

¿Cuáles son los beneficios?
Beneficios ambientales: aumentar y proteger el ecosistema y la biodiversidad; mejorar la calidad del aire y agua; reducir el desperdicio sólido; y conservar los recursos naturales.

Beneficios económicos: reducir los gastos operativos, aumentar el valor de los activos y las utilidades, mejorar la productividad y satisfacción de los empleados; y optimizar el ciclo de vida del desempeño económico.

Beneficios para la salud y la comunidad: mejorar los ambientes de aire, térmicos y acústicos; aumentar el confort y salud de los ocupantes; minimizar la carga sobre la infraestructura local; y contribuir a la calidad de vida en general.

¿Qué pasa en Perú?
Perú Green Building Council (PGBC), informó que en el Perú, solamente en el 2009, se utilizaron 7.2 millones de toneladas métricas de cemento, lo cual supone una contaminación de 2.9 millones de toneladas de CO2. Pero el sector construcción no solamente es responsable de emisiones de CO2. A nivel nacional, los edificios son causantes del 36% del uso total de la energía, 65% del consumo de electricidad, 31% de las emisiones de gases de efecto invernadero, 30% del uso de materias primas, 30% de los residuos y 12% del uso de agua potable. Según CAPECO en el 2009 se construyeron cuatro millones de metros cuadrados y para el 2010 el sector construcción crecerá 5.3%. Para contrarrestar dichos efectos es necesario invertir en edificios verdes, es decir, fomentar la Construcción Eco-amigable.

Sin embargo, hay quienes sostienen que un edificio eco-amigable tiene costos extras que lo hace poco viable económicamente hablando, pero lo cierto es que no cuesta más, e incluso puede llegar a costar menos. "Lo que encarece la construcción sustentable es cuando después del pre-diseño se decide apostar por el camino ecológico, ya que eso produce costos adicionales al haber cambiado los objetivos", explica el arquitecto Julio Carillo. Por otro lado, Héctor Miranda, coordinador ejecutivo de PGBC, sostiene que sí es rentable invertir en hacer verde un edificio. "Con una inversión de US$43.04 por m² en medidas sostenibles se generaría un beneficio acumulado de US$ 624.08 por m².

El Perú Green Building Council, recomienda los siguientes cinco criterios para que sean eco-amigables.

  1. Usar el agua eficientemente. El uso inteligente del agua potable por medio de grifos e inodoros que consuman menos agua. Griferías ahorradoras cuestan US$ 110, sanitarios, US$ 200 y cabezas de ducha, US$ 50 por unidad. No hay diferencia entre los precios de productos no ahorradores. De acuerdo con los criterios de la United States Green Building Council, se podrá reducir el consumo del agua hasta en un 44%, ahorrando al año un total aproximado de 535,000 litros.

  2. Construir fachadas reflectivas. Los edificios deberán tener fachadas reflectivas en lugar materiales absorbentes de calor, lo cual permite un 30% de ahorro en el uso de aire acondicionado. Las fachadas reflectivas cuestan alrededor de US$ 120m2. Por ejemplo, en una fachada de 10 pisos, 450m2, la inversión promedio sería de US$ 54,000. El costo es 25% más respecto de materiales convencionales; sin embargo, se compensa por el ahorro de energía y protección contra el asoleamiento en los interiores.

  3. Ser eficientes en el uso de electricidad. La eficiencia en el uso de energía eléctrica por medio de sensores de presencia que regulan el encendido de luces y aparatos eléctricos, con un costo promedio de S/.650 por sensor. Utilizar sensores que modulan la intensidad de acuerdo con la luz natural que perciben, con un costo aproximado de S/.600 por unidad. Adicionalmente, los equipos de las oficinas deberán contar con equipos de enfriamiento con la certificación Energy Star, refrendación de producto eco-amigable. Estas medidas aseguran un ahorro de 130,000kWh al año que a S/.0.28 el kWh, según cifras de Luz del Sur, ofrece un ahorro de S/.36,400 al año.

  4. Utilizar mobiliario verde. Incluir materiales hechos con componentes reciclados como con los muebles de oficinas. El costo de un puesto de trabajo ecológico varía entre US$ 2,000 y US$ 2,500.

  5. Acondicionar interiores eco-amigables. La calidad del ambiente interior se obtiene gracias a una adecuada ventilación natural. Gracias a ellos la tienda SagaFallabela de Chile, en el 1T10 incrementó en un 20% su productividad. Con dicho fin se recomienda en los interiores el uso de pinturas eco-amigables que no emiten gases tóxicos. El costo aproximado es S/.50; es decir, 10% más que el tarro de pintura estándar. En una oficina de 200m2 se utilizan 25 galones, luego el costo aproximado de inversión es de S/.1,250.

A fines de junio de este año 2010, Roche Perú recibió la certificación en Liderazgo de Energía y Diseño Medioambiental, LEED Oro, por la implementación de las primeras oficinas Green en nuestro país, lo cual representa un aporte a la cultura de protección y respeto del medio ambiente en el Perú.

Este importante reconocimiento es otorgado por la United States Green Building Council a las organizaciones que construyen espacios (interiores, exteriores, etc.), responsables con el medio ambiente y cuyo diseño permite el uso eficiente de los recursos naturales.

En el caso de Roche, sus nuevas instalaciones, cinco pisos del edificio Alto Caral en San Isidro recibieron la certificación LEED Oro en la categoría Commercial Interiors (oficinas eco amigables). Para recibir esta certificación, se tomó en cuenta el cumplimiento de seis estándares como son: Eficiencia en el uso de la energía eléctrica y agua potable, calidad del ambiente interior (calidad de aire, confort térmico, iluminación, etc.), manejo de desperdicios y emisiones, así como impactos sobre el terreno y manejo del escurrimiento de aguas lluvias y erosión, operación de las edificaciones; y vida útil del edificio (durabilidad, adaptabilidad a los cambios de uso por parte del usuario.

Peter Braun - Gerente General / División Farmacéutica de Roche Perú - resaltó que la empresa que representa se encuentra comprometida a la búsqueda de prácticas innovadoras que generen un clima laboral adecuado y que permitan crear espacios respetuosos con el medio ambiente y cuyo diseño contribuya al ahorro de energía.

Por su parte, el Ministro del Ambiente Antonio Brack Egg, saludó la distinción obtenida por Roche, y exhortó a las empresas a que apuesten por ser socialmente responsables a través del cuidado del medio ambiente. "Los felicito por ser la primera empresa en el país en recibir está distinción y les agradezco en nombre del Estado por la contribución que están haciendo al país", subrayó.

Los Green Building contribuyen a aumentar la productividad de las empresas, pues generan un entorno saludable y amigable para los trabajadores, y a su vez permiten una reducción de las emisiones de dióxido de carbono, conservación del agua, protección de los recursos naturales, reducción de los residuos, entre otros.


Por Ms. Carlos Vargas Cárdenas - 30 de Julio, 2010, 4:30, Categoría: Construcción
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Muelle Sur Callao

Desde hace algún tiempo, tuvimos que mostrar los estudios realizados por el Banco Mundial, los mismos que revelaban que los costos logísticos en el Perú son de los más altos de la región. Y esto era una de las premisas que identificaba la resta de la competitividad a las exportaciones y encarecimiento de las importaciones. Asimismo, esto podría afectar significativamente los beneficios esperados de los convenios comerciales como el Tratado de Libre Comercio con los Estados Unidos y otros en proceso de activación operativa.

Creo que todos estamos de acuerdo que una de las principales fuentes de ineficiencia se encuentra en la inadecuada infraestructura del Puerto del Callao, principal puerta de entrada y salida de mercancías del país, que representa el 32% del total de carga movilizada en operaciones de comercio exterior. Es por ello que, el Estado Peruano ha dado inicio al proceso de concesión de algunas infraestructuras en el Puerto del Callao (Muelle Sur y Muelle de Minerales).

La inadecuada infraestructura portuaria, que se refleja principalmente en la escasa disponibilidad de posiciones efectivas de atraque y en la inexistencia de grúas pórtico para la carga y descarga de contenedores, genera significativas demoras operativas, tanto a las naves como a la carga. Un estudio elaborado por el Área de Economía de la Regulación del Centro de Investigación de la Universidad del Pacífico estima que los costos de estas ineficiencias equivalen a US$ 128 millones anuales. Las principales fuentes de sobrecostos se encuentran en los tiempos perdidos por la espera en rada (en promedio, 12,5 horas en exceso para importación y 5,5 horas en exceso para exportación) y por la escasa movilización de contenedores por hora (16 versus 75 en el Puerto de San Antonio, en Chile), así como en los costos por la operación de naves más pequeñas, debido a la inadecuada profundidad de nuestros puertos, y aquí se deben incrementar los costos por concepto de dragado y otros..

Hicimos una investigación respecto a la estructura de costos para el embarque y encontramos que existen sobrecostos por el no almacenamiento de los contenedores en las instalaciones de ENAPU en el Puerto del Callao. Si el puerto fuera concesionado, no se pagarían los sobrecostos por tracción (traslado del puerto al almacén extraportuario y viceversa a US$ 46 por contenedor); gate in/ gate out (cobro, al pasar por la puerta del puerto, para los contenedores almacenados fuera: US$ 44 por contenedor); transferencia desde y hacia los almacenes privados dentro del puerto (US$ 10 por contenedor lleno); movilización para aforo (aduanas, Servicio Nacional de Sanidad y Calidad Agroalimentaria, SENASA, a US$ 30 por contenedor lleno versus US$ 15 en el almacén de ENAPU) y tarifas diferenciadas de estiba y desestiba, que penalizan a los contenedores que van a los almacenes privados dentro y fuera del puerto (US$ 50 por contenedor versus US$ 30 para la carga que queda en el almacén de ENAPU) .

La empresa que concesionó la construcción y operación con el Estado Peruano es Dubai Port World, quién se adjudicó la concesión del Muelle Sur en julio de 2006, esta empresa se comprometió con el Estado peruano a culminar las obras en un plazo de 36 meses, contados desde el inicio de las obras en abril de 2008, por lo que debía entregarlas en abril de 2011. En abril de 2008 vimos la colocación de la primera piedra y luego de casi dos años tenemos como noticia que el avance de las obras está a más del 90% en promedio ponderado.

Pero, que es lo relevante de Muelle Sur Callao
Bueno, comprende un terminal de contenedores, permitirá aumentar en 76% la capacidad actual del puerto del Callao y en su primera etapa movilizará un millón de TEU (cada TEU equivale a un contenedor de 20 pies). Las instalaciones del nuevo muelle serán de primer nivel y permitirán que el puerto del Callao se acerque a la meta de ser el centro de operaciones portuarias de la costa oeste de América del Sur. Atenderá a más de 500 barcos de tipo Post-Panamax y se registrará un tráfico de más de 500 mil contenedores. Se pagará entre dos millones y tres millones de dólares al Estado Peruano por la concesión y los ahorros potenciales por más de 25 millones para exportadores e importadores. En su momento, el Ministerio de Transportes y Comunicaciones (MTC) asimismo informó que Dubai Port World invertirá más de 300 millones de dólares en la primera fase del proyecto del Muelle Sur del puerto del Callao. Según la Agencia de Promoción de la Inversión Privada (ProInversión), se proyectaba que en la primera etapa del Muelle Sur se invertirían 256.82 millones de dólares y en la segunda etapa, 216.28 millones; con lo que el proyecto se estima en 617.08 millones de dólares.

Lo cierto es que la inversión que realiza Dubai Port World permitirá la instalación de 24 grúas pórtico, de las cuales seis serán de muelle y 18 de patio, en toda el área de 215 mil metros cuadrados que tendrá el Muelle Sur. También poseerá su patio de contenedores, un esquema computarizado de desarrollo y una eficiencia en el despacho conforme a los mejores y más modernos puertos del mundo. No olvidemos que por el puerto del Callao pasa el 80% de los contenedores que se movilizan en Perú y el 50% de la actividad comercial total del país con el exterior. Como valor agregado se puede decir que Muelle Sur también permitirá desarrollar una de las tareas del negocio portuario como es el transbordo (traslado de mercaderías), es decir, cuando barcos de gran capacidad (Post Panamax) vengan al Callao se podrá hacer transbordo hacia otros puertos de América del Sur. Estoa barcos inmensos, nos referimos a los barcos Post Panamax, tienen capacidad de transportar 8,000 contenedores y en la actualidad arriban a otros puertos de la región y hacen transbordo hacia el Callao, pese a la ubicación estratégica de nuestro primer puerto. El Muelle Sur tendrá una extensión de 650 metros de largo, contará con dos amarraderos de 325 metros cada uno y una profundidad de 14 metros.

Cómo va el avance de las obras
Los trabajos en el Muelle Sur del Callao, a cargo de la empresa concesionaria Dubai Port World actualmente tienen un avance del 94%, informó Nippon Koei Co. Ltd.- CESEL S.A. (NKC), empresa supervisora contratada por el Organismo Supervisor de la Inversión en Infraestructura de Transporte de Uso Público (Ositran), para la supervisión de esa obra.

Al 10 de marzo se está terminando la primera fase de la obra, que permitirá el movimiento de más de 800 mil contenedores por año. Es así que el 5 de marzo se culminó al 100% las obras del muelle con la colocación de la última loza, lo que permitirá el inicio de las operaciones antes de lo previsto. Los supervisores de la obra informaron que los trabajos de relleno de la zona denominada Patio de Contenedores tienen un avance del 96%; las obras de pavimentación, o adoquinado, están en un 61% de avance, es decir que se ha concluido el adoquinado de 8.5 de las 14 hectáreas que exige el compromiso contractual.

Por otro lado, en la zona donde se ubicarán los edificios administrativos tiene un avance del 90%. Falta solamente los acabados de las que serán las futuras oficinas administrativas de entidades estatales y bancos, además de sub estaciones, talleres y otros. A la fecha, el Muelle Sur del Callao ya cuenta con tres grúas pórtico de muelle, completamente instaladas y en funcionamiento y nueve grúas de patio RTG, todas ellas fabricadas y traídas desde China. Se prevé que el primer embarcadero empiece a operar en el segundo semestre del presente año. A mediados de mayo llegarán otras tres grúas pórtico de muelle y nueve grúas de patio RTG adquiridas por el concesionario para completar el equipamiento de la primera etapa.

Veamos el video que Pro Inversión propaló para promocionar la concesión de esta obra.

 

En este video podemos advertir una explicación completa sobre esta obra, el concesionario, sus asociados, los supervisores y una explicación en términos de economía sobre la imperiosa necesidad de esta obra. Y para nuestros amigos ingenieros, una completísima explicación visual respecto al proceso constructivo:

 

Así como para Muelle Sur, Pro Inversión elaboró un video promocional, ya se está dando a conocer la promoción de Muelle Norte, obra complementaria que gestionará la demanda esperada de Perú dentro de cuatro años.

 

Con esta obra y su complementaria, el Callao estará listo para competir en igualdad de condiciones con los mejores puertos de Chile, Colombia, Panamá, Estados Unidos y el resto del mundo. La apuesta que Dubai Port World ha hecho por el Callao, no es gratuita, es un gran negocio Muelle Sur. Esto pone una vez más de manifiesto la excelente oportunidad que tiene Perú en los próximos años, que renueva el compromiso de poner toda nuestra experiencia y liderazgo mundial al servicio de un objetivo trazado, derrotar a la pobreza y mejorar nuestra calidad de vida.


Por Carlos Vargas Cárdenas - 16 de Marzo, 2010, 2:47, Categoría: Construcción
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Mall y más Mall, no está Mal

No cabe duda que la construcción se constituirá, por sexto año consecutivo, en uno de los principales pilares del desarrollo económico de Perú. Y es que pese a los efectos de la crisis financiera global en el aparato productivo, el sector construcción salió airoso de este embate y es uno de los pocos que alcanzó resultados positivos en 2009. Pues hay buenas noticias, la construcción continuará su tendencia creciente este año 2010. El mayor acceso al crédito sumado a la mayor oferta existente en diferentes zonas de Lima y provincias hace prever que 2010 será muy interesante para el sector.

Hay un dicho en la tauromaquia que dice: "no hay quinto malo", pues Malls Perú abrirá su sexto centro comercial el 2010. La empresa de centros comerciales del grupo Falabella que opera cinco complejos comerciales en Lima y provincias, el 15 de julio del año pasado puso la primera piedra del que será su sexto proyecto, el Marsano Open Plaza, que abriría sus puertas en el primer semestre del 2010.

El proyecto, Ubicado en el cruce de las avenidas Primavera y Tomás Marsano, sobre un terreno de 30,000 m2, el Marsano Open Plaza demandará una inversión de US$100 millones e incluirá sus tres grandes formatos comerciales del grupo chileno: la tienda por departamentos Saga Falabella, la tienda de mejoramiento del hogar Sodimac y un hipermercado Tottus. Pero eso no es todo, pues a diferencia de otros proyectos de Malls Perú, este tiene mayores dimensiones (casi 120,000 m2) y una oferta más diversa, que incluye un complejo de cines, más de 80 tiendas menores y un impresionante estacionamiento para 1,200 vehículos. Esta obra está programada para nueve meses, de manera que abrirá sus puertas en abril del 2010. Al terminar su primer año de operaciones, se estima que el Marsano Open Plaza genere ventas por US$180 millones y capte una afluencia de 1.2 millones de visitantes al mes. Su construcción creará 8,000 empleos directos e indirectos, y en su etapa de operación generará otros 4,000 empleos. En definitiva, es la inversión más importante del grupo Falabella en el Perú, contrasta con las inversiones que Malls Perú realizó el año pasado, cuando invirtió US$66 millones en la construcción de centros comerciales en Trujillo (Los Jardines) y el Callao, así como en la ampliación de su centro comercial de Atocongo. Ver ubicación.

Qué pasa en provincias
Bueno, Open Plaza aún afina su puntería a Piura, donde a fines de este año iniciaría la construcción de un nuevo proyecto comercial sobre un área de 50,000 m2 y con una inversión superior a los US$30 millones. Asimismo, ya deben estar analizando proyectos de la cadena a ciudades como Huacho, Chimbote, Arequipa, Tacna, Cajamarca y Huancayo. Con estudios de mercado cuasi terminados, se puede afirmar que deben estar en la etapa de evaluación económico financiera. Al cierre del 2009 esta cadena que opera los complejos de Malls Perú en San Miguel, Chiclayo, Atocongo, Trujillo y el Callao, cerro el año con algo menos de US$340 millones. Si a ello se suma la nueva tienda, la cadena alcanzaría a fines del 2010 ventas aprox. por US$520 millones.

Ahora Cusco
Inmobiliaria Puerta del Sol espera iniciar en mayo de este año la construcción del primer centro comercial en la ciudad del Cusco, que demandará una inversión de 130 millones de nuevos soles. A la fecha se está a la espera de que la Municipalidad del Cusco apruebe el cambio de zonificación del inmueble de propiedad del Arzobispado del Cusco, donde se ubica el Seminario San Antonio Abad. Hace más de un año presentaron el expediente respectivo y, al no haber obtenido respuesta, lo presentaron nuevamente en octubre pasado. Se comenta que los informes cuentan con la opinión favorable de los arquitectos e ingenieros de la municipalidad, cumplen con todos los requisitos, pareciera que se trata más de una decisión política. Si en la próxima sesión de Consejo Municipal se obtuviera la aprobación, se presentaría en marzo el anteproyecto para obtener la licencia de construcción y empezar las obras en mayo. De mantenerse esos plazos se estima iniciar operaciones en diciembre para las fiestas de fin de año.

El proyecto se ubicará frente a las avenidas de La Cultura y Collasuyo, en medio de los distritos de mayor población, como son Cusco, Santiago, Wanchaq, San Sebastián y San Jerónimo, y cerca de los barrios de mayor poder adquisitivo de la ciudad. Como se mencionó, la construcción del centro comercial demandará una inversión de 130 millones de soles, pero se estima que los cientos de locatarios que se instalarán invertirían aproximadamente 150 millones de Nuevos soles para el acondicionamiento de las tiendas. El centro comercial Puerta del Sol contará con aproximadamente 90,000 metros cuadrados de área techada, tiendas por departamento, supermercado, home center, ocho salas de cine, locales intermedios, patio de comidas, bancos, locales menores, área de entretenimiento infantil, zona de eventos, estacionamientos, servicios y, algo inusual en este tipo de productos inmobiliarios, se incorporará una parroquia. Se estima alcanzar ventas anuales por 300 millones de soles y 500 mil visitas al mes. Además, su construcción generaría 2,000 empleos directos y 8,000 indirectos y una vez que empiece a operar generaría 8,000 empleos directos e indirectos.

¿Cómo negoció el arzobispado?.
Bueno, adicionalmente Inmobiliaria Puerta del Sol se ha comprometido a construir un centro parroquial que incluye un templo con capacidad para 400 personas sentadas, sobre un terreno ubicado en la avenida de La Cultura. También construirá un nuevo seminario acorde con las necesidades actuales y el Archivo Arquidiocesano sobre un terreno que será adquirido con tal propósito. Y eso no es todo, al término del contrato el centro comercial y sus construcciones serán de propiedad del Arzobispado del Cusco. ¡ Buen negocio Padre...!.

Reflexión final
En Perú hay casi 30 centros comerciales, entre malls, power center, strip center, CC, etc. Todos construidos con espectaculares acabados y un toque de lujo que impresiona al peruano snobico y que seduce al más pintado viajero extranjero. Esta es la forma estratégica que emplean los inversionistas para fidelizar a sus clientes, quienes exigimos cada vez más calidad. Si no veamos algunas fotos del Real Plaza Huancayo, sí en Huancayo la 8va ciudad en población en Perú, asentada en la sierra central a 3250 msnm. Veamos algunas fotos: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8,. 9, 10.11, 12, 13, 14, 15. Ahí na má...

Hace más de 20 años, la evaluación de un proyecto de inversión se hacía siempre y cuando se tenga demanda insatisfecha, es decir, cantidad de mercado que no es abastecida o atendida por la oferta en operación. Ahora, desde la teoría de la competencia y el libre mercado, se hace un proyecto de inversión utilizando estrategias que permitan al proyecto "robar clientes" de la competencia para luego fidelizarlos y una vez hecho esto mejorar los productos y servicios mediante la innovación y la creatividad. Es decir, tener clientes para siempre.

Sin embargo, así como en finanzas las personas naturales o jurídicas se pueden sobre endeudar, y esto no es bueno. En proyectos de inversión hay una superposición de mercados todos con demandas ya copadas, de tal manera que uno gana cuando el otro pierde. Actualmente, el crecimiento vegetativo de la población no tiene la velocidad para justificar la sobreoferta de los mall. Se está apostando por el franco crecimiento que se viene y, al parecer, sería una realidad. Crecimiento, migración y reestructuración de los niveles socio económicos.

Por otro lado, estos proyectos inmobiliarios no son negocios económicos, en el que se busca un resultado a corto plazo y se venden las propiedades. Son negocios financieros donde las utilidades se miden calculando un valor actual neto (VAN) y la rentabilidad calculando una tasa interna de retorno (TIR) y además las unidades inmobiliarias se alquilan. Por ello el éxito de estos proyectos radica en la sostenibilidad de sus flujos y la medición del riesgo. Entonces, este tipo de proyectos los puedo vender negociando los VAN con los que cuento a una determinada tasa de riesgo.

Bueno ya somos una plaza que financieramente está en las grandes ligas. Lo que pasa es que, con el Grado de Inversión, nos convertimos en una plaza atractiva e importante para inversores corporativos con horizontes de más de 15 años que como evalúan los inversionistas del sur.

Y lógicamente esto no es todo, la próxima semana hablaremos mucho más sobre el inventario de malls en Perú.


Por Ms. Carlos Vargas Cárdenas - 19 de Febrero, 2010, 18:59, Categoría: Construcción
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